Выступление генерального директора «Куряжский домостроительный комплекс» Валерия Вереитинова на заседании регионального отраслевого Совета по вопросам строительства при Харьковской облгосадминистрации.

Строительная отрасль в Украине всегда относилась к числу наиболее «зарегулируемых» законодательно. Принцип «запрещено, все, что не имеет механизма реализации» действует здесь как нигде показательно. И число законодательных и нормативных актов, принятых после выхода Указа Президента Украины «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем» от 08.11.2007 г. № 1077/2007 не поддается подсчету.

Начало мирового финансового кризиса для строительной отрасли Украины ознаменовалось принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI и т. д. Этим законом были внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях, Земельный кодекс Украины, Гражданский кодекс Украины, Законы Украины: «Об основах градостроительства», «О плате за землю», «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений, организаций за правонарушения в сфере градостроительства», «О местном самоуправлении в Украине», «Об архитектурной деятельности», «О планировании и застройке территории» и др.

Уже более года, точнее с 14 января 2009 года действует Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», который мы знаем как Закон № 800-VI.

Однако механизм применения большинства его положений до настоящего времени не отработан и положения остаются в большей степени декларативными.

Ответы на подавляющее число проблемных вопросов, влияющих на финансовое и экономическое состояние строительных организаций Украины, в плоскости применения практически не найдены.

Пример. Более года действует норма, согласно которой кредитно-финансовые учреждения должны осуществлять льготное кредитование субъектов, осуществляющих строительство жилья и других объектов строительства под залог ценных бумаг, имущественных прав и других активов.

Льготное кредитование согласно этому Закону обеспечивается путем долгосрочного рефинансирования кредитно-финансовых учреждений и компенсации последним разницы, возникающей между ставкой по указанным кредитам и текущей рыночной ставкой. При этом процентная ставка по этим кредитам не может превышать 2% от уровня учетной ставки НБУ, что на сегодня составляет 12,25 % (10,25 % + 2 %).

Привлекательная на первый взгляд норма не работает, потому что Порядок предоставления таких кредитов, разработка которого была возложена на Кабинет Министров Украины и Национальный банк Украины, не принят.

Еще одним привлекательным, но не работающим по сегодняшний день нововведением должен был стать запрет на увеличение процентной ставки по кредитам, ранее полученным физическими и юридическими лицами при приобретении или строительстве жилья. Но этот механизм на сегодняшний день не работает, вернее сказать «работает» с позиции «выкручивания рук», когда заемщика просто ставят перед фактом об увеличении процентной ставки по кредиту и диктуют свои условия.

Кроме того, Закон № 800-VI не решает один из самых острых вопросов пополнения оборотных средств застройщиков - вопрос пролонгации на период кризиса и его преодоления ранее заключенных кредитных договоров на строительство. Невозможность в существующих условиях возврата кредитов может привести большинство строительных компаний к банкротству, невыполнению обязательств перед дольщиками и появлению новых «элитстроев» не только в Киеве, но и в других регионах.

Пунктом 4 ст. 3 Закона № 800-VI предусмотрен запрет на выплату застройщиками штрафных санкций, предусмотренных инвестиционными договорами в срок до 18 месяцев. Но в период кризиса говорить о соблюдении сроков строительства и своевременной сдаче объектов в эксплуатацию очень сложно, поэтому напрашивается вывод о необходимости продления этого срок на более разумный и обоснованный.

Также декларативной выглядит норма ст. 2 Закона № 800-VI, согласно которой финансирование антикризисных мер в строительстве жилья должно осуществляться за счет «средств, предусмотренных Законом о Государственном бюджете Украины на соответствующий год, в частности: средств Стабилизационного фонда, займов международных финансовых организаций, государственных внутренних займов, средств местных бюджетов, инвестиций юридических и физических лиц».

Вопрос о действии Закона № 800-VI в 2010 году, в связи с отсутствием утвержденного государственного бюджета на текущий год выглядит как минимум некорректно.

На первый взгляд порадовали изменения, внесенные Законом № 800-VI в ст. 271 Закона Украины «О планировании и застройке территории». Согласно им предельный размер паевого участия заказчика на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов с учетом незапрещенных законом других отчислений для жилых домов был понижен до 4% от общей сметной стоимости строительства объекта градостроительства. Также предоставлено право на отсрочку оплаты паевых отчислений на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов и взносов в целевые фонды местных бюджетов.

На практике же, обращение одного из застройщиков Харькова - «ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "КУРЯЖСКИЙ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС"» в орган местного самоуправления и в Кабинет министров о приведении ранее заключенных договоров нормам действующего законодательства Украины не дало ожидаемого результата. Застройщиком были получены ответы-отписки о том, что передача местным советам части жилой площади в построенных домах по ранее заключенным договорам решается с местными органами исполнительной власти путем заключения дополнительных соглашений по согласию сторон.

Нужно ли говорить, что ни согласия на уменьшение процента отчислений ни согласия на отсрочку оплаты паевых отчислений получено не было?!

Относительно реализации положений Закона, которые касаются Порядка компенсации потребителям (инвесторам, заказчикам, застройщикам) затрат на строительство (реконструкцию) газовых и электрических сетей.

По поручению Премьер-министра и в исполнение распоряжения Кабинета Министров Украины от 09.09.2009 № 1139-р разработка Порядка была поручена Министерству топлива и энергетики. До сегодняшнего дня Порядок, как механизм создания благоприятных условий для развития застройщиков, на поддержку которых собственно и направлен Закон № 800, не разработан. Более того, этот процесс затягивается, что является выгодным Облэнерго. Застройщики не имеют возможности передать построенные сети на баланс Облэнерго (их понуждают продавать сети за копейки!). И предприятия вынуждены оплачивать электроэнергию, которую фактически потребляют жители введенных в эксплуатацию домов по тарифам промышленных предприятий (72 коп. за КВ вместо 18 и 25 коп.), что приводит к получению дополнительных доходов Облэнерго за счет убытков застройщиков.

Непростыми видятся разрешение вопросов, связанных с применением ст. 5 р. II Закона № 800-VI о реализации правовой конструкции аренды жилья с выкупом. Это нововведение предполагает создание легальной альтернативы покупки жилья в кредит. Граждане Украины могут теперь вместо приобретения квартиры в кредит, заключить долгосрочный договор (до 30 лет) аренды с выкупом. Следует отметить, что практика заключения договоров аренды с правом выкупа применялась в гражданском законодательстве и раньше. Такая конструкция хоть и не была прямо предусмотрена законодательством, но и не была им запрещена. Специфика состоит в структуре платежей осуществляемых арендатором по договору аренды жилья с выкупом. Каждый платеж состоит из выкупного платежа за жилье и вознаграждения арендодателя, выраженного в процентной ставке, что совпадает со структурой существующих ипотечных кредитных платежей.

Главной проблемой этой новеллы является то, что в отличие от продажи жилья за кредитные деньги, продавец (арендодатель-продавец) не получает требуемых ему средств сразу, а вынужден получать их в течение значительного времени по фиксированной процентной ставке. При такой схеме, арендодатель-продавец должен обладать значительными собственными оборотными средствами либо удельный вес таких договоров должен быть настолько мал, чтобы не влиять на экономические и финансовые показатели предприятия.

Кроме перечисленных причин, указанные договора имеют определенные риски к применению их на практике:

• законодательно не разработан порядок расторжения договоров аренды с выкупом;

• при вселении в квартиру физическое лицо приобретает право пользования жилым помещением, - это регистрация в квартире, открытие лицевого счета на оплату потребляемых услуг и т. д. В случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды с выкупом, нарушенные права арендодателя можно будет восстановить только в судебном порядке, для чего потребуется привлечение дополнительных средств.

Едва ли не единственным механизмом, заложенным в Законе № 800-VI и реализованным на практике на протяжении 2009 года, была Государственная Программа обеспечения жильем отдельных категорий граждан, которые согласно законодательству требуют улучшения жилищных условий и пребывают на квартирном учете, согласно Постановлению Кабинета Министров № 832 от 05.08.2009 г.
Указанное постановление было вынесено в исполнение п. 2 ст. 1 Закона № 800-VI. Средства на осуществление мер по преодолению кризисных явлений в строительной отрасли и жилищном строительстве, были направлены, в первую очередь, на завершение строительства объектов, отвечающих определенным требованиям и со степенью строительной готовности в 2009 году - более 70 %, а уже в 2010 году - завершение строительства домов со степенью строительной готовности более 50 %.

Крайне непростые требования к участию застройщиков в Программе, а именно:

• в части сроков окончания строительства - не позднее 25 декабря 2009 года, если учесть что «старт» программе был дан лишь в августе месяце;

• требования в сдаче объектов со всей внутренней отделкой, установленной сантехникой, благоустройством территории;

• ограничения в цене за 1 кв. м. в диапазоне от 2 500,00 грн. и до 4 200,00 грн.;

• ограничение уровня рентабельности предприятия;

• «драконовские» штрафные санкции за несоблюдение условий договоров с Государственным ипотечным учреждением;

• распределение оплат 70 % - 30 % (при продаже имущественных прав) и 80 % - 20 % (при продаже готового жилья).
не дали возможность большому количеству застройщиков Украины поучаствовать в Программе. Многим просто не хватило средств на окончание строительства.

Те же, кто принял участие, сработал с минимальной рентабельностью или даже реализовал квартиры ниже фактической себестоимости.

В связи с этим возникает огромное количество вопросов, каким образом в 2010 году будут реализованы нормы Закона № 800-VI по окончанию строительства жилых домов со степенью строительной готовности более 50% ? Это и:

• возможный срок начала Программы (при отсутствии утвержденного на 2010 год Государственного бюджета);

• стоимость 1 кв. м. реализации квартир;

• постоянное повышение стоимости строительных материалов, енергоносителей;

• отсутствие законов, снижающих налоговое бремя для предприятий и т.д.

Последнее и немаловажное.

Закон Украины № 800- VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» имеет четко обозначенную сферу применения «жилищное строительство» и практически не охватывает сферу «гражданского (промышленного) строительства».

Грустно констатировать, но огромный перечень объектов недвижимости на законодательном уровне даже декларативно не имеет «защиты», тем более в период кризиса.